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E' obbligatorio curare il giardino privato?
di Annamaria Villafrate

Studio Cataldi – 31 gennaio 2019

Il condomino, se proprietario di un giardini privato, può essere obbligato alla sua cura dal regolamento condominiale, da quello comunale o dalla legge

Giardini all'interno dell'area condominiale possono essere comuni o privati. Per saperlo è necessario vedere che cosa dice il regolamento contrattuale, l'unico a giardiniera poter imporre limiti e obblighi di manutenzione ai singoli condomini proprietari esclusivi di aree verdi.
Sempre a meno che la manutenzione non riguardi piante, alberi e cespugli riconosciuti e considerati da tutti i condomini, come beni a vantaggio del decorso dell'intero edificio condominiale. In questo caso il proprietario dell'area in cui essi si trovano, come ha stabilito una vecchia Cassazione del 1994, può agire per far sì che tutti i condomini contribuiscano alle spese, in proporzione delle rispettive quote.
In ogni caso, per vedere se esiste un vero e proprio obbligo di manutenzione a carico del singolo condomino sulla propria area verde, adibita a giardino, si deve fare riferimento, prima di tutto, al regolamento contrattuale del condominio e poi a quello assembleare.

Giardino: bene condominiale o privato?
Il giardino può essere definito come un'area confinante con l'edificio condominiale, coltivata a prato, piante e cespugli. Dal punto di vista prettamente giuridico il giardino non rientra tra le parti comuni dell'edificio, così come definite dall'art. 1117 c.c. in quanto, rispetto a quest'area, non c'è una presunzione legale di comunione. Il regime giuridico della proprietà del giardino pertanto deve essere individuato volta per volta.
Compito assai arduo tra l'altro, visto che sia in dottrina che in giurisprudenza non c'è uniformità di vedute. Per alcuni infatti il giardino si identifica con il cortile e in quanto tale deve considerarsi di proprietà condominiale.
Secondo altri invece, se non c'è alcun richiamo specifico alla proprietà comune o privata nel regolamento condominiale o nei singoli atti di acquisto, deve farsi riferimento ai criteri della disponibilità o dell'uso esclusivo, per cui se le carte non stabiliscono nulla di preciso al riguardo, il giardino spetta a chi lo utilizza o ne gode in modo esclusivo.
Altri infine ritengono che i giardini siano condominiali se tutti i condomini vi hanno accesso, a meno che non siano pertinenti esclusivamente a precise unità immobiliari.

Giardino privato in condominio: le fonti dell'obbligo di manutenzione
Trascurando in questa sede la soluzione al dubbio sollevato sulla proprietà privata o condominiale del giardino, è il caso di capire, per rispondere al quesito quali sono le fonti di questo possibile obbligo di manutenzione.
La prima fonte da analizzare è sicuramente il regolamento contrattuale, approvato all'unanimità, che come tale può imporre anche limiti e obblighi alle proprietà esclusive dei singoli condomini. Il regolamento contrattuale infatti è l'unico che può imporre anche obblighi e limiti dettagliati ai singoli proprietari, tra i quali quelli di manutenzione del giardino.
Come comportarsi quindi se ci si trova di fronte a un normale regolamento assembleare? In questo caso, il fatto che questo regolamento venga approvato a maggioranza, non preclude all'assemblea di sancire obblighi, magari più generici di cura e manutenzione dei beni pertinenti alle singole proprietà, come i giardini.
Attenzione in ogni caso ai regolamenti comunali, che possono prevedere particolari obblighi di manutenzione a carico dei proprietari delle aree verdi private, così come alle regole sancite dal codice civile in materia di responsabilità extracontrattuale. Essa infatti pone a carico del soggetto che con la propria condotta positiva od omissiva, dolosa o colposa, rechi danno ad altri, l'obbligo di risarcirlo.

Condominio: l'obbligo di manutenzione del giardino privato per la Cassazione
Premesso che chi ha un giardino privato all'interno del condominio deve rispettare determinare regole sulle distanze delle piante, dei cespugli e degli alberi, rispetto al confine, nel rispetto di quanto sancito dai regolamenti comunali, così come previsto dall'art. 892 del codice civile, cosa ne pensa la giurisprudenza sulla questione dell'obbligo di manutenzione del giardino privato?
Famosissima a tale proposito è la sentenza n. 3666/1994 della Cassazione, la quale sancisce un importante principio in tema di manutenzione dei giardini in condominio, stabilendo che "alle spese di potatura degli alberi, che insistono su suolo di proprietà esclusiva di un solo condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condomini in proporzione dei loro millesimi di proprietà purché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso", principio applicabile purché ricorrano le seguenti condizioni:

  • che il condominio riconosca agli alberi e alle piante una funzione di decoro dell'intero edificio condominiale;
  • che l'opera di cura e manutenzione abbia come finalità quella di preservare il decoro del condominio;
  • che non esista una disposizione del regolamento contrattuale che stabilisca un obbligo esclusivo di manutenzione a carico di un condomino ben preciso.

Insomma è chiaro che ogni condominio è un se stante con regole proprie. Non c'è infatti una soluzione univoca per tutti.
Per questo è importante, come anticipato, fare sempre riferimento, prima di tutto, a che cosa stabilisce il regolamento, tenendo presente in ogni caso che, se anche quello contrattuale dovesse prevedere sanzioni per i condomini che non provvedono alla cura e alla manutenzione ordinaria dei giardini privati, è in suo potere farlo. Non solo perché deve essere preservato il decoro del condominio, ma anche perché un giardino in cattivo stato potrebbe rappresentare il nascondiglio ideale per animali, non sempre docili e amichevoli.

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