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Il regolamento condominiale

Studio Cataldi - 25 marzo 2020

Il regolamento condominiale è il testo (disciplinato dall'art. 1138 Codice civile) che detta le regole di gestione di uno specifico condominio.
Vediamo in cosa consiste il regolamento condominiale, gli obblighi, le modalità di approvazione e le sanzioni in caso di inosservanza


Cos'è il regolamento condominiale
Il legislatore non fornisce una definizione univoca del regolamento, né la riforma del condominio ha provveduto ad apportare contributi specifici in materia. condominio
Alla luce delle disposizioni codicistiche, parte della dottrina sostiene che il regolamento rappresenti una "legge" interna al condominio, mentre altre teorie, propendendo per un'interpretazione letterale del dettato normativo, sostengono sia un documento contenente un insieme di norme finalizzate a disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese sulla base dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condominio, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Secondo la giurisprudenza, "il regolamento di condominio, quali che ne siano l'origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività , su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini" (Cass. n. 12342/1995).

La disciplina del regolamento condominiale
La disciplina del regolamento condominiale è contenuta nell'art. 1138 c.c. nonché, in parte, negli artt. 68, 69 70, 71 e 72 disp. att. c.c.
In particolare, il codice civile individua i casi in cui esso è obbligatorio e il contenuto che deve avere.
Il primo comma dell'articolo 1138, infatti, dispone che "quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione".
I commi successivi al primo, invece, si occupano di fissarne le modalità di approvazione e i limiti.

Regolamento condominiale: quando è obbligatorio
Occorre notare che il legislatore della riforma ha lasciato invariato il superamento della soglia dei dieci partecipanti per la formazione obbligatoria del regolamento condominiale, nonché la funzione precipua dello stesso di disciplinare l'uso delle cose comuni, prevedere i criteri di ripartizione delle spese (al regolamento, infatti, devono essere allegate le tabelle millesimali), fissare le norme a tutela del decoro dell'edificio nonché quelle inerenti l'amministrazione della cosa comune.
Nel fissare le modalità di approvazione del regolamento (con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.), il terzo comma dell'art. 1138 c.c., è stato novellato dalla riforma del 2012, che ha introdotto l'obbligo che lo stesso sia allegato al registro indicato dal numero 7) dell'art. 1130 c.c., ovverosia il "registro dei verbali delle assemblee" curato dall'amministratore.

Approvazione del regolamento condominiale
Per quanto riguarda l'approvazione, più nel dettaglio, l'articolo 1138 del codice civile stabilisce che l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente, può essere presa da ciascun condomino.
L'approvazione, poi, necessita della maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136, ovverosia di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Una volta approvato, il regolamento va allegato al registro dei verbali e delle assemblee e, come vedremo, può comunque essere impugnato secondo le regole ordinarie in materia di impugnazione delle delibere.

Modifica del regolamento condominiale
Le regole che disciplinano la revisione del regolamento condominiale cambiano a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o contrattuale.
Nel primo caso, infatti, la legge dispone che ogni condomino può assumere l'iniziativa per la modifica del regolamento. Sarà poi l'assemblea a deliberare la modifica con le medesime maggioranze previste per l'approvazione.
Nel caso di regolamento contrattuale, invece, servirà l'unanimità dei condomini.

Limiti del regolamento condominiale
Con riferimento ai limiti, gli ultimi due commi dell'articolo 1138 chiariscono che il regolamento non può, con le sue norme, menomare in alcun modo i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
Esso non può poi mai derogare alle disposizioni di cui agli articoli 1118 secondo comma (il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni), 1119 (indivisibilità ), 1120 (innovazioni), 1131 (rappresentanza), 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea) del codice civile.
Infine, le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (ex quinto comma art. 1138 c.c.).
Altri limiti alla redazione di un regolamento di condominio sono posti dall'articolo 72 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, che stabilisce che questo non può derogare ai precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.

Tipi di regolamento condominiale
Con riferimento alla sua natura, esiste la distinzione tra regolamento condominiale contrattuale (o negoziale), ordinario (o assembleare) o giudiziale.
La differenza tra i tre tipi di regolamento è lungi dall'essere solo nominale ma si estende anche al suo contenuto.
Regolamento condominiale ordinario o assembleare
Difatti, secondo l'elaborazione giurisprudenziale, gli ordinari regolamenti condominiali, approvati a mente dell'art. 1138, comma 4, c.c., dalla maggioranza dei partecipanti, non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà (Cass. n. 12028/1993).
Regolamento condominiale contrattuale
Se i regolamenti invece limitano i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o sulle parti comuni, ampliano i poteri di uno o più condomini o attribuiscono a uno o più di essi maggiori diritti, dovranno avere necessariamente natura contrattuale ed essere quindi approvati all'unanimità "dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica" (Cass. n. 3705/2011).
Regolamento condominiale giudiziale
I regolamenti giudiziali, infine, si hanno qualora non si riesca a pervenire alla formazione del regolamento in sede assembleare e si ricorra quindi all'autorità giudiziaria affinché sia la stessa a provvedere.
In ogni caso, come visto, le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né contenere clausole in contrasto o derogatorie alle disposizioni di legge, il cui elenco è espressamente indicato nell'art. 1138 c.c. e nell'art. 72 disp. att. c.c.

Inosservanza del regolamento e sanzioni
Per espressa previsione dell'art. 1107 c.c., dettato in materia di comunione ed applicabile anche al condominio, in virtù del richiamo contenuto nel terzo comma dell'art. 1138 c.c., il regolamento, una volta approvato, ha effetto per tutti i partecipanti, nonché per gli eredi e gli aventi causa, salvo impugnazione ad opera dei dissenzienti davanti all'autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione.
Per gli assenti tale termine decorre dal giorno in cui la deliberazione è stata loro comunicata.
Se sono proposte più impugnazioni per il medesimo regolamento, l'autorità giudiziaria decide con un'unica sentenza.
E' compito dell'amministratore, secondo l'art. 1130 c.c., novellato dalla l. n. 220/2012, punto 1), curare l'osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale lo stesso va allegato.
Per cui, in base a tale disposizione, la cura del rispetto del regolamento rientra tra i compiti dell'amministratore ed ogni condomino può esigere che lo stesso intervenga per reprimere le eventuali violazioni.
Non solo. L'art. 70 disposizioni attuative c.c. sancisce espressamente che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilita a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad euro 200 che può arrivare a 800 euro in caso di recidiva.

Le regole condominiali: dai rumori alle parti comuni
Sono tante le regole condominiali che in genere trovano posto nel regolamento.
Queste spaziano dall'uso delle parti comuni, alla partecipazione alle assemblee, sino alla divisione delle spese condominiali e alla privacy, toccando molteplici aspetti della vita in condominio.
Tra quelle più rilevanti vi sono poi le regole sui rumori (e il rispetto degli orari del silenzio) e quelle sulla detenzione di animali.
Regolamento condominiale rumori
Tra le previsioni che vengono quasi sempre inserite in un regolamento di condominio si può segnalare quella relativa agli orari di silenzio in condominio.
E' molto frequente, infatti, che il regolamento preveda che, ad esempio, dalle 13:30 alle 15:30 i condomini debbano rispettare il silenzio e, quindi, debbano astenersi dall'utilizzare elettrodomestici, ascoltare la televisione ad alto volume, suonare uno strumento musicale.
Le regole condominiali, più in generale, si occupano in realtà di disciplinare in maniera dettagliata i rumori e non solo gli orari di silenzio.
Spesso, infatti, sono proprio i rumori che fanno scaturire liti e dispetti tra vicini di casa, con la conseguenza che la loro regolamentazione, all'interno del regolamento di condominio, è divenuto uno strumento molto diffuso e sollecitato dagli amministratori per poter garantire il quieto vivere all'interno degli edifici condominiali.
Animali in condominio
Una delle più rilevanti novità apportate dalla riforma in materia di regolamento di condominio è quella relativa all'introduzione del nuovo quinto comma dell'art. 1138 c.c. che, come visto, sancisce l'impossibilità per i regolamenti condominiali di inserire norme che vietino di possedere o detenere animali domestici.
Restano ferme, ovviamente, le regolamentazioni generali previste in materia, tra cui l'obbligo, incombente nei confronti dei proprietari dell'animale, di mantenere ordine e pulizia nell'area di passeggio, di usufruire del guinzaglio in ogni luogo e di applicare la museruola agli animali di indole aggressiva (come previsto dall'ordinanza del ministero della salute del 2009), oltre alle consuete responsabilità civili dei proprietari per i danni cagionati dall'animale ex art. 2052 c.c., per le immissioni moleste (sotto forma di rumore e disturbo della quiete) che superano la normale tollerabilità (art. 844 c.c.), nonché gli estremi censurati in sede penale dall'art. 672 c.p. per "omessa custodia e mal governo di animali".

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