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La revisione del regolamento condominiale

Studio Cataldi – 17 febbraio 2021

Spesso accade che le esigenze dei condomini cambino e che quindi insorga la necessità di rivedere il regolamento condominiale. Ecco come fare.
Cos'è il regolamento condominiale immagine
Il regolamento condominiale è uno strumento mediante il quale è possibile disciplinare l'uso della cosa comune, la ripartizione delle spese e tutti quegli aspetti che si rendono necessari per evitare il più possibile l'insorgere di controversie tra condomini.
Esso è obbligatorio se i partecipanti al condominio sono più di dieci. Al di sotto di questa soglia numerica, la sua predisposizione è comunque possibile.
Un caso pratico di revisione del regolamento
Per comprendere al meglio quanto vi è all'origine del regolamento condominiale, alla natura delle clausole ed alla sua forma è utile partire da un esempio.
Tizio, costruttore dell'edificio Alfa, vende le varie unità immobiliari in esso insistenti. Trattandosi per legge di un condominio, lo stesso costruttore predispone il regolamento condominiale che andrà a far parte dei singoli atti di vendita.
Al suo interno sono contenute una serie di norme disciplinanti l'uso della cosa comune nonché alcune disposizioni limitative della destinazione d'uso delle singole unità immobiliari. Con il passare del tempo, mutano le esigenze dei condomini cosicché alcuni di essi prendono l'iniziativa per la revisione del regolamento di condominio.
Alcuni condomini sostengono che essendo il regolamento di carattere contrattuale le clausole in esso contenute necessitino dell'unanimità per la loro modifica. Altri invece ritengono che si tratti di regolamento cosiddetto ordinario e che quindi sia sufficiente la maggioranza di cui all'articolo 1136 del codice civile.
Chi ha ragione?
Modifiche in base alla natura
E' chiaro che la questione dirimente per poter capire come è possibile modificare il regolamento condominiale è quella relativa alla sua natura.
Molti, infatti, hanno lungamente sostenuto che i regolamenti di condominio predisposti dal proprietario originario e poi allegati ai diversi atti di acquisto sarebbero sempre di natura contrattuale, così come quelli approvati con il consenso unanime di tutti i proprietari partecipanti al condominio.
A tal proposito, tuttavia, la Corte di cassazione ha fornito un'importante precisazione che ha ribaltato la prospettiva, chiarendo, nella sentenza numero 17694 del 14 agosto 2007, che il regolamento condominiale ha natura contrattuale e, pertanto, è modificabile solo all'unanimità in due ipotesi: innanzitutto quando le sue disposizioni limitano i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive o comuni, in secondo luogo quando esso contiene clausole in forza delle quali alcuni condomini hanno maggiori diritti rispetto agli altri.
Nel caso invece in cui il regolamento si limita a disciplinare le modalità d'uso dei beni comuni, ad esso non può essere riconosciuta natura contrattuale.

Art. 1136. - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Di conseguenza, per la sua modifica non è necessaria l'unanimità ma è sufficiente la maggioranza, in particolare quella di cui all'articolo 1136 del codice civile.
Giurisprudenza
In tal senso si sono schierate anche diverse altre sentenze della Suprema Corte, come ad esempio la numero 943/1999 e la numero 5626/2002.
Ancor più nel dettaglio, come chiarito anche dalle sentenze della Cassazione numero 8216/2005 e 21289/2004, quando il regolamento detta esclusivamente norme che disciplinano l'uso e il godimento delle cose comuni, la ripartizione delle relative spese e la tutela del decoro dell'edificio, non fa altro che regolare un aspetto dell'organizzazione interna condominiale e non necessita dell'unanimità. Trattasi, insomma, di regolamento cosiddetto ordinario e non di regolamento contrattuale.
Per modificarlo sarà quindi sufficiente la maggioranza di cui all'articolo 1136 del codice civile. Solo negli altri casi eccezionali (nei quali, evidentemente, rientra quello di cui all'esempio sopra riportato) è invece necessaria l'unanimità.

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