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Usufrutto e nuda proprietà

Molti proprietari di immobili non sanno che il loro diritto è in realtà composto di due parti: usufrutto e nuda proprietà. Due parti che possono essere oggetto immagine separato di acquisto/vendita.
Alcuni, in particolare, trovano conveniente vendere la nuda proprietà conservando l'usufrutto: in tal modo conservano il diritto di usare il bene e di ricavarne qualsiasi profitto (ad esempio affittarlo per riscuoterne un canone o concederlo in comodato. Il nudo proprietario è titolare di un'intestazione che diventerà piena proprietà nel momento in cui l'usufrutto cesserà.
Fatto 100 il valore dell'immobile, la ripartizione nelle due parti è ovviamente legata all'età di chi beneficia dell'usufrutto: più è alta, minore è il suo valore perché, in funzione delle aspettative di vita, ne godrà per un tempo minore.

Coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie calcolati al saggio di interesse dell'1,25 per cento.
Età del beneficiario
(anni compiuti)
Coefficiente
da 0 a 20 76,00
da 21 a 30 72,00
da 31 a 40 68,00
da 41 a 45 64,00
da 46 a 50 60,00
da 51 a 53 56,00
da 54 a 56 52,00
da 57 a 60 48,00
da 61 a 63 44,00
da 64 a 66 40,00
da 67 a 69 36,00
da 70 a 72 32,00
da 73 a 75 28,00
da 76 a 78 24,00
da 79 a 82 20,00
da 83 a 86 16,00
da 87 a 92 12,00
da 93 a 99 8,00

Il Ministero dell'Economia e delle Finanze pubblica, con apposito decreto, i "Coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita…" adeguandolo al saggio di interesse: il più recente è il Decreto del 21 dicembre 2021 (G.U. n. 309 del 30/12/2021; tabella a lato).
Ciò significa che per il fisco l'usufrutto di una proprietà di valore 100 vale per un ottantenne 100 x 20 (coefficiente) x 1,25 (interesse) = 25 (e 75 di nuda proprietà); vale per un quarantenne 100 x 68 x 1,25 = 85 (e 15 di nuda proprietà).

Il Codice Civile specifica i contenuti del diritto di usufrutto: l'Art.978 indica che "L'usufrutto è stabilito dalla legge o dalla volontà dell'uomo. Può anche acquistarsi per usucapione."
L'Art. 979 afferma che "La durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario. …"
Per legge l'usufrutto non si eredita, pertanto al decesso dell'usufruttuario esso si estingue definitivamente e il nudo proprietario acquista la piena disponibilità dell'immobile: diventa cioè "pieno proprietario" del bene. Per questo non occorre alcun atto notarile, è sufficiente la voltura catastale per depennare l'esistenza del diritto di usufrutto.
Gli Articoli 1004 e 1005 ripartiscono le spese a carico dell'usufruttuario ("Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.") e quelle relative alle riparazioni straordinarie (che "sono a carico del proprietario). Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie."
Tutte le imposte che riguardano il possesso del bene competono all'usufruttuario (Irpef, Imu, tassa sui rifiuti, rendite fondiarie, …): lo stabilisce l'Art.1008.

L'usufrutto può essere concesso con diritto di accrescimento: ad esempio, se due comproprietari hanno ceduto la nuda proprietà e mantenuto l'usufrutto con questa modalità, l'eventuale superstite diventa usufruttuario dell'intero immobile. Lo prevede l'Art.678 "Quando a più persone è legato un usufrutto in modo che tra di loro vi sia il diritto di accrescimento, l'accrescimento ha luogo anche quando una di esse viene a mancare… Se non vi è diritto di accrescimento, la porzione del legatario mancante si consolida con la proprietà.".

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