Opere di urbanizzazione a scomputo: interesse privato o pubblico?

Quando soggetti privati (costruttori o proprietari di immobili) realizzano interventi di trasformazione edilizia (che comportano un incremento del consumo del suolo o un aumento del fabbisogno di infrastrutture e servizi) sono tenuti a versare i cosiddetti oneri di urbanizzazione.
Un importo commisurato alla necessità di una maggiore dotazione di servizi diviso in due parti¹:

• urbanizzazione primaria (tecnologiche): strade, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato, infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, infrastrutture destinate alla ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica, …
• urbanizzazione secondaria (sociali): asili nido e scuole materne, scuole dell'obbligo e strutture e complessi per l'istruzione superiore all'obbligo, mercati di quartiere, presidi per la sicurezza pubblica, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie, cimiteri, pertinenze degli edifici di culto, …

Il calcolo degli oneri di urbanizzazione varia a seconda del contesto locale e delle specifiche normative comunali e avviene moltiplicando un importo per la superficie costruita; eventuali modifiche possono derivare da esenzioni previste dalla legge, bonus o penalizzazioni legate alla sostenibilità del progetto o alla sua conformità con le norme urbanistiche.
Dal pagamento sono esclusi - totalmente oppure in via parziale - gli operatori che optano per lo strumento della "lottizzazione convenzionata", attraverso il quale si accollano la realizzazione delle opere di urbanizzazione e la correlata cessione - a titolo gratuito - delle relative aree. Si parla in tal caso di "opere a scomputo degli oneri di urbanizzazione".
Il riferimento è al Dpr n.380 del 6 giugno 2001 "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)."² e alla sentenza del Consiglio di Stato n. 5800 del 21 dicembre 2015 (che consente lo scomputo indifferenziato tra primaria e secondaria).

E' diventata ormai consuetudine utilizzare il sistema dello "scomputo": "tra l'operatore privato e l'amministrazione viene stipulata una convenzione che accede al permesso di costruire nella quale vengono regolate le opere da realizzare, i tempi, le modalità della loro esecuzione, la loro valutazione economica e le garanzie dell'adempimento."
Dovrebbe trattarsi di una "procedura ad evidenza pubblica", ma di questo nel caso di Piazza Vittorio Veneto e di Piazza del Sole a Santa Margherita non c'è traccia.
In quale cassetto rigorosamente chiuso a chiave si trova il valore stimato dell'appalto?
Dove si chiarisce la funzionalità delle opere, che dovrebbero essere "dirette in via esclusiva al servizio della lottizzazione ovvero della realizzazione dell'opera edilizia di cui al titolo abilitativo a costruire"?
Dove è possibile reperire i valori degli oneri di urbanizzazione, che sono di competenza dei singoli Comuni?

Un sistema che, laddove manchi la trasparenza, lascia sempre il dubbio che si tratti di un'operazione a tutto vantaggio del privato che, anziché sborsare contante, provvede a lavori "in economia".

¹ Si tratta di una funzione di tipo compensativo che risponde al principio della controprestazione, secondo cui il privato ripaga la Pubblica Amministrazione dei costi sostenuti per la fornitura delle opere di urbanizzazione.
² Supplemento G.U. n.245 del 20/10/2001