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B&B e spese condominiali
di Annamaria Villafrate

Studio Cataldi – 8 maggio 2021

La giurisprudenza sulla questione della ripartizione delle spese condominiali quando all'interno dell'edificio c'è un B&B [Bed and Breakfast]

B& B in condominio
Le attività di B&B all'interno degli edifici condominiali sono sempre osteggiate dagli altri condomini, probabilmente per il timore che l'andirivieni dei serratura clienti possa creare confusione o recare disturbo.
La giurisprudenza tuttavia da qualche anno legittima la presenza dei B&B nei condomini, naturalmente se il regolamento contrattuale del condominio non li vieti espressamente, in qualunque forma gli stessi siano esercitati (imprenditoriale e non).
Il Codice del Turismo infatti distingue tra B&B assimilabili a strutture ricettive e alberghiere esercitate in modo professionale e imprenditoriale e quelli invece non paragonabili ad una attività alberghiera perché gestiti da soggetti provati in forma non imprenditoriale.
Fatta questa premessa di carattere generale c'è un aspetto che in questa sede si vuole esaminare alla luce di due sentenze di merito. Il tema è quello delle spese condominiali. La domanda a cui si vuole dare una risposta attraverso l'analisi delle due pronunce di merito è la seguente: se un soggetto decide di esercitare all'interno di un condominio un'attività di B &B è tenuto a pagare di più rispetto agli altri per quanto riguarda le spese condominiali? Vediamo come hanno risposto due giudici di merito sul punto.
I clienti del B&B non giustificano oneri maggiori
La recente sentenza n. 3179/2020 del Tribunale di Catania dichiara l'illegittimità delle tabelle millesimali redatte dall'ingegnere incaricato e approvate dall'assemblea perché fondate "sull'erroneo presupposto di fatto che la destinazione d'uso di una parte dell'immobile attoreo [ relativo a chi intraprende un processo civile] a Bed & Breakfast possa influire sui relativi coefficienti di destinazione."
Il Tribunale rileva infatti che l'esercizio dell'attività di affittacamere o di B&B non modifica la destinazione d'uso a civile abitazione degli appartamenti in cui è condotta. Pertanto "chi gestisce un bed and breakfast non deve pagare spese di condominio superiori a quelle degli altri condomini rispetto ai propri millesimi di proprietà: difatti, la maggiorazione degli oneri non trova nella presenza dei clienti una valida giustificazione. Il criterio di ripartizione, quindi, non può essere alterato per via dell'esercizio dell'attività di B&B, ma resta quello di un normale appartamento adibito a uso residenziale, come tutti gli altri."
Principio che il Tribunale catanese esprime al termine di una causa intrapresa da una condomina impugnando le tabelle millesimali redatte dall'ingegnere incaricato. La donna, proprietaria di un appartamento destinato per una parte ad attività ricettiva di B&B contesta come nel corso di un'assemblea condominiale alla stessa siano stati attribuiti millesimi maggiori a carico del proprio appartamento. L'ingegnere erroneamente ha infatti ritenuto che la destinazione d'uso di una piccola parte dell'immobile a B&B influisse sui coefficienti di destinazione dello stesso, quando in realtà trattasi di una civile abitazione, al cui interno non viene esercitata un'attività d'impresa vera e propria con partita Iva.
Far pagare di più a un B&B viola l'art 1123 c.c.
Alle stesse conclusioni del Tribunale siciliano, era giunto qualche anno prima anche il Tribunale di Roma con la sentenza n. 19388/2016 peraltro richiamata dalla sentenza catanese.
In questo caso ad agire sono due condomine proprietarie di unità condominiale che le stesse hanno locato a terzi, che a loro volta hanno destinato gli spazi ad attività di affittacamere.
Nel corso di un'assemblea i condomini deliberano a carico degli inquilini affittuari ed esercenti l'attività di B& B una maggiorazione delle spese per la riparazione dell'ascensore. Criterio che secondo il Tribunale di Roma è stato adottato in maniera del tutto arbitraria con violazione del regolamento condominiale e dell'art. 1123 c.c., che dispone la ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
In effetti, rileva il Tribunale capitolino "l'assemblea ha imputato direttamente agli inquilini le spese di gestione di beni comuni. Orbene gli oneri condominiali devono/possono essere corrisposti dai soli condomini comproprietari (obbligati propter rem) o usufruttuari onde l'attribuzione di spese a soggetti terzi, estranei al condominio quali i conduttori di unità esclusive esistenti nel condominio, è illegittima per violazione dell'art. 1123 c.c.".

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